Análise Detalhada: Os Pontos Críticos da Nova Lei

1. O "Valor de Referência": O que é e como afeta seu bolso?

Instituído pelo art. 256 da LC 214/2025, o Valor de Referência é uma estimativa oficial do valor de mercado do seu imóvel, calculada anualmente pelo governo com base em:

• Preços de transações na região;

• Informações de cartórios;

• Dados das prefeituras (IPTU) e outros órgãos.

Qual o risco? Se você vender um imóvel por um valor declarado muito abaixo do Valor de Referência, a Receita Federal poderá arbitrar a operação, ou seja, recalcular seus impostos (como o Imposto de Renda sobre Ganho de Capital) com base no valor que ela considera correto, cobrando a diferença com juros e multa. Isso também impactará diretamente o cálculo do ITBI pelas prefeituras.

2. Sinter e CIB: A Centralização das Informações e o Fim da Privacidade?

O Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais) e o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) são as ferramentas tecnológicas para essa nova era de controle.

• O que isso significa na prática? Todas as informações do seu imóvel (histórico de proprietários, registros, área, características) estarão unificadas e acessíveis às administrações tributárias da União, estados e municípios.

• O Risco: A transparência total, embora vise combater a sonegação, levanta sérias questões sobre a privacidade e a proteção de dados patrimoniais dos cidadãos. A segurança desse sistema será crucial para evitar vazamentos e o uso indevido de informações.

3. Cartórios como "Agentes do Fisco": Novas Obrigações e Responsabilidades

A IN 2.275/2025 transforma os serviços notariais e de registro em peças-chave do sistema de fiscalização. A obrigação de integrar-se ao Sinter e reportar as operações em tempo real amplia enormemente suas responsabilidades. O descumprimento sujeitará os cartórios a pesadas sanções, garantindo a adesão ao sistema.

FAQ: As Dúvidas Mais Urgentes Sobre a Nova Lei Imobiliária (IN 2.275/2025)

1. O ITBI da minha cidade agora será calculado pelo "Valor de Referência" da Receita Federal?

Resposta Rápida: Muito provavelmente, sim. Embora o ITBI seja um imposto municipal, a lei permite que as administrações tributárias usem o Valor de Referência como base de cálculo ou meio de prova. A tendência é que as prefeituras o adotem como valor mínimo para o recolhimento do imposto, o que pode resultar em um aumento do ITBI em muitas transações.

• O que fazer: Antes de fechar um negócio, verifique o Valor de Referência do imóvel no Sinter (quando disponível). Isso te dará uma previsão do custo tributário real da operação.

• Ação Recomendada: Se a prefeitura cobrar o ITBI sobre um valor de referência que você considera abusivo, é possível questionar judicialmente. Recebeu uma guia de ITBI com valor excessivo? Fale agora com um especialista no WhatsApp e avalie as chances de contestação.

2. Se eu vender meu imóvel por um preço de ocasião, abaixo do mercado, serei multado?

Resposta Rápida: Você não será "multado" pela venda, mas poderá ser cobrado pela diferença de impostos. Se o valor da sua escritura for significativamente inferior ao Valor de Referência, a Receita Federal pode entender que houve uma tentativa de reduzir a base de cálculo do Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital.

• Como funciona a cobrança? O fisco pode iniciar um procedimento de fiscalização para arbitrar o valor da transação, ou seja, fixá-lo no patamar do Valor de Referência, e lançar o imposto sobre essa diferença, acrescido de juros e multa.

• Ação Recomendada: É fundamental ter documentos que justifiquem o porquê de um preço mais baixo (necessidade urgente de venda, estado de conservação do imóvel, etc.). A assessoria jurídica na estruturação do negócio é a melhor prevenção. Planejando vender um imóvel? Entenda como a nova regra afeta sua declaração de Ganho de Capital. Fale conosco no WhatsApp.

3. Como posso contestar o "Valor de Referência" do meu imóvel se achar que está errado?

Resposta Rápida: Através de um procedimento de impugnação, conforme garantido pelo art. 256, § 3º da lei. Embora os detalhes do procedimento ainda dependam de regulamentação, ele será sua principal ferramenta de defesa.

• Como se preparar: A melhor forma de contestar será através de uma Avaliação de Imóvel profissional e detalhada, feita por um perito ou imobiliária credenciada, que demonstre, com base em dados comparativos de mercado, que o valor real do seu imóvel é inferior ao estimado pelo governo.

• A importância da defesa técnica: A impugnação administrativa ou judicial exigirá argumentos técnicos e jurídicos robustos.

• Ação Recomendada: Se o Valor de Referência do seu imóvel for divulgado e você notar uma superavaliação, não hesite. O tempo para impugnar será crucial. Podemos te auxiliar na elaboração da defesa técnica para impugnar o Valor de Referência. Fale com nossa equipe de especialistas no WhatsApp.

4. Essa nova regra já está valendo? Qual o cronograma?

Resposta Rápida: Sim, a lei e a instrução normativa já estão publicadas, e a implementação será gradual. A IN 2.275/2025 prevê um cronograma a ser definido em um plano de trabalho entre a Receita Federal, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e os operadores de registros públicos.

• O que esperar: A integração dos cartórios ao sistema e a divulgação dos Valores de Referência ocorrerão em fases. É fundamental acompanhar as notícias e os atos normativos subsequentes.

• Por que se preocupar agora? Porque a base legal para a fiscalização já existe. As transações realizadas a partir de agora já estão sob a ótica da nova legislação, mesmo que a plena operação do sistema ainda leve um tempo.

• Ação Recomendada: A melhor estratégia é já se adaptar às novas regras de transparência em todas as suas operações imobiliárias. A assessoria jurídica preventiva nunca foi tão importante. Não espere a fiscalização bater à sua porta. Fale com um advogado e adeque suas operações imobiliárias ao novo cenário legal. Contate-nos via WhatsApp.